Grunderwerbssteuer bei Abschluss einer Scheidungsfolgenvereinbarung

Besteht zum Zeitpunkt einer einvernehmlichen Scheidung Liegenschaftsvermögen, ist es oft notwendig dessen Aufteilung in der Scheidungsfolgenvereinbarung zu regeln. Kommt es dabei zur Übertragung von Liegenschaftsanteilen, ist Grunderwerbsteuer zu bezahlen.

Der Grunderwerb im Zuge einer Scheidungsfolgenvereinbarung gilt gemäß § 7 Abs 1 lit c Grunderwerbsteuergesetz als unentgeltich, da es sich dabei um die Übertragung einer Liegenschaft an einen Ehegatten im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe handelt. Die Steuer wird vom Grundstückswert berechnet und ist gestaffelt. Er beträgt beträgt 0,5% von den ersten € 250.000, 2% von den nächsten € 150.000 und 3,5% von einem € 400.000 übersteigenden Betrag. Erfolgten in den letzten 5 Jahren vor Entstehung der Steuerschuld weitere un- oder teilentgeltliche Erwerbe des Ehegatten, der in der Scheidungsfolgenvereinbarung eine Liegenschaft übertragen erhält, vom anderen Ehegatten werden diese bei der Ermittlung des Steuersatzes berücksichtigt. Die Werte der Erwerbe werden dafür zusammengezählt.

Leider kam es im Zuge der Reform der Grunderwerbsteuer zu einer erheblichen Erschwerung der Berechnung des Grundstückswertes. Dieser kann nun auf wahlweise auf zwei Arten berechnet werden: entweder als Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes gema?ß § 53 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes 1955 – BewG. 1955, BGBl. Nr. 148/1955 in der jeweils geltenden Fassung, und des (anteiligen) Wertes des Geba?udes (so genanntes Pauschalkostenmodell) oder durch Ableitung aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel.

Die Ermittlung des Grundstückwertes anhand des Immobilienpreisspiegels verursacht deutlich weniger Zeit und Kostenaufwand, da das Pauschalkostenmodell erheblich komplexer ist. Im Normalfall wird daher in der Praxis dem Immobilienpreisspiegel der Vorzug zu geben sein. Bei Vorliegen entsprechender Angaben kann auf Wunsch aber überprüft werden, welche Variante einen niedrigeren Grundstückswert ergibt. Das Pauschalkostenmodell muss jedoch dann angewendet werden, wenn das Grundstu?ck die dem Immobilienpreisspiegel fu?r die Bewertung eines gleichartigen Grundstu?ckes zugrunde liegenden Annahmen nicht erfu?llt. Dies ist im Einzelfall stets zu prüfen.

Der maßgebliche Immobilienpreisspiegel für die Berechnung des Grundstückswertes ist bei Entstehen der Steuerschuld vor dem 1.1.2017 der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer O?sterreich, Fachverband der Immobilien- und Vermo?genstreuha?nder. Bei entstehen der Steuerschuld nach dem 31.12.2016 sind hingegen die Immobiliendurchschnittspreise der Bundesanstalt Statistik O?sterreich heranzuziehen. Als Grundstückswert gelten 71,25% des ermittelten Betrages.
Theoretisch wäre es möglich, einen niedrigeren als den durch die oben genannten Bemessungsmethoden ermittelten gemeinen Wert beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen zu beweisen. Die damit verbundenen Kosten werden dies aber wohl nur in Ausnahmefällen sinnvoll erscheinen lassen.

Strasser Huber Rechtsanwälte