Neues zum Maklervertrag: Auch der Wegfall einer aufschiebenden Bedingung beim Alleinvermittlungsvertrag oder bei Provisionsvereinbarungen für fehlenden Vermittlungserfolg muss ausdrücklich und schriftlich vereinbart werden

§ 31 Abs 1 Konsumentenschutzgesetz (kurz “KSchG”) sieht vor, dass gewisse Vereinbarungen in Maklerverträgen mit Konsumenten ausdrücklich und schriftlich getroffen werden müssen. Dabei handelt es sich unter anderem Abschluss und Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen und Provisionsvereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolges. Der Verbraucher soll dadurch vor Irrtümern, Überraschungen oder falsche Vorstellungen von diesen Vereinbarungen geschützt werden, welche mündlich einfach leichter entstehen.

In der Entscheidung vom 29.03.2016 zu Geschäftszahl 8 Ob 131/15w hatte sich der Oberste Gerichtshof nun erstmals mit der Frage zu beschäftigen, ob diese Formvorschrift auch für den Wegfall einer aufschiebenden Bedingung hinsichtliche eines Alleinvermittlungsauftrages oder einer Provsisionvereinbarung für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs gilt.

Zusammengefasst auf das Wesentliche ging es in dem Verfahren darum, dass eine Immobilienmaklergesellschaft zwei Maklerverträge (Alleinvermittlungsaufträge mit einer Provisionsvereinbarung für Fälle fehlenden Vermittlungserfolges) über die Häuser A und B abschloss, wobei der Maklervertrag für Haus B erst gelten sollte, sobald Haus A verkauft würde. Man spricht hier von einer sogenannten “aufschiebenden Bedingung”, weil die Wirksamkeit des Vertrages durch sie aufgeschoben wird. Es kam allerdings so, dass Haus B bei den Kaufinteressenten viel besser ankam als Haus B. Es gab daher schon Kaufinteressenten für Haus B gab, bevor das Haus A verkauft werden konnte. Der Verkäufer erklärte daraufhin gegenüber den Maklern mündlich, dass er doch damit einverstanden sei, dass das Haus B schon verkauft werde, obwohl Haus A noch nicht verkauft worden war. Er stimmte also dem Wegfall der aufschiebenden Bedingung zu. In der Folge wurde das Haus aber nicht an den vom Makler namhaft gemachten Interessenten, sondern an einen Dritten verkauft. Die Maklergesellschaft klagte sodann aufgrund des Alleinvermittlungsauftrages sowie der Provisionsvereinbarung für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs auf Zahlung der vereinbarten Provision.

Der Oberste Gerichtshof entschied, dass eine Vereinbarung u?ber den Wegfall einer aufschiebenden Bedingung die zeitlichen Grenzen und die Dauer der Wirksamkeit des Maklervertrages betrifft. Derartige Vereinbarungen sind vom Formzweck des § 31 Abs 1 KSchG umfasst. Das Abgehen der Parteien von einer von ihnen vereinbarten aufschiebenden Bedingung verlangt daher ebenfalls die Einhaltung der in § 31 Abs 1 KSchG normierten Form. Da im vorliegenden Fall der Vertrag lediglich durch mündlich abgeändert wurde, kam es zu keinem Wegfall der aufschiebenden Bedingung. Die Provision stand dem Makler daher nicht zu.

Strasser Huber Rechtsanwälte

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