Der Übergang von Ansprüchen des Bauträgers im Fall der Insolvenz verlangt genaue Formulierungen

§ 16 des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) sieht im Fall der Insolvenz des Bauträgers einen zusätzlichen Schutz des Erwerbers beim Bestehen von Baumängeln vor. Der Erwerber kann die Abtretung der die Mängel betreffenden Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche des Bauträgers gegenüber Dritten verlangen. Anhand eines praktischen Beispiels erläutert bedeutet dies beispielsweise, dass im Falle eines mangelhaften Daches der Erwerber vom Bauträger die Abtretung der Ansprüche gegen jenes Unternehmen verlangen kann, das das Dach errichtet hat. Der Erwerber ist dann in der Lage die Ansprüche direkt gegenüber dem Erbauer des Daches geltend zu machen.

Für die Ausübung des Rechts nach § 16 BTVG ist der Zugang eines darauf gerichteten schriftlichen Verlangens beim Bauträger notwendig. Bisher war allerdings nicht endgültig klar, wie präzise dieses Verlangen ausgestaltet sein muss. In der Praxis konnte man daher sehen, dass wenig präzise formuliert wurde und Verlangen pauschal im Namen “der Miteigentümer”, “der Erwerber”, “der Eigentümergemeinschaft” oder “der Mandanten” gestellt wurden oder die Abtretung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen hinsichtlich einer bestimmten mangelhaften Leistung gefordert wurde, ohne den Dritten zu bezeichnen, gegenüber dem die Ansprüche des Bauträgers bestehen.

Der Oberste Gerichtshof entschied nun jedoch am 25.05.2016 zu Geschäftszahl 2 Ob 187/15m, dass aus einem Verlangen nach § 16 BTVG jeder Erwerber, der die Abtretung verlangt, eindeutig feststehen muss bzw eindeutig feststellbar sein muss. Ansonsten ist nämlich nicht erkennbar, welche Ansprüche beim Bauträger (bzw beim Insolvenzverwalter in der Insolvenzmasse) verbleiben und welche abgetreten werden. Die oben genannten pauschalen Formulierungen reichten im Ausgangsfall nicht. Des Weiteren muss auch der Dritte, gegen den sich die abzutretenden Ansprüche richten, genau bezeichnet werden. Lediglich Ansprüche aus einer bestimmten mangelhaften Leistung zu fordern, war wiederum nicht ausreichend.

Es empfiehlt sich daher, in einem Schreiben gemäß § 16 BTVG, sowohl die Erwerber, die die Abtretung verlangen, einzeln im Detail zu bezeichnen, als auch genau anzuführen, gegenüber welchem Dritten die Ansprüche abgetreten werden sollen.

Unbeantwortet blieb in der gegenständlichen Entscheidung leider die in der Praxis ebenfalls sehr relevante Frage, ob das Recht nach § 16 BTVG nur demjenigen zusteht, der direkt vom Bauträger erwirbt oder auch dessen Einzelrechtsnachfolger, daher jener Person, an die beispielsweise eine Wohnung weiter verkauft wird.

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